国家统计局前日公布2009年全国房地产市场运行情况：2009年房地产投资为3.62万亿元，同比（与上年同期）增速为16.1%；商品房销售面积9.37亿平方米，同比增长42.1%；70个大中城市房价平均涨幅7.8%。
从2009年全年数据来看，全国商品房销售形势经历了回暖、畅旺到火爆三个阶段，量价增长远超年初预期，甚至超过了疯狂的2007年。
我们认为，销售由回暖向火爆、乃至疯狂演变，主要是四个原因导致的：
（1）2008年行业寒冬压抑大量需求，并在2010年上半年集中释放；
（2）行业回暖改变了市场的预期，导致“追涨行为”抬头并不断强化；
（3）在通胀预期下，投资、投机性需求大量入市，将楼市推向“火爆”；
（4）基于一些超优惠的政策到期不再延续的预期，部分城市出现了“疯狂”的抢房行为。
我们判断，房地产业的复苏势头在2010年仍将延续。不过，上述导致2009年销售火爆的四个原因在2010年将不复存在。
随着中央明确表态要遏制房价过快上涨，行业政策面也已从“宽松”转向了“中性”，因此2009年楼市的“火爆”和“疯狂”在2010年将难以重演，房地产上市公司2010年的销售增长将存在一定的不确定性。
【投资建议】
由于前期地产股跌势急、跌幅大，而机构又普遍低配，因此近期有一些资金进入博弈超跌反弹，但我们认为，在政策面、基本面均面临拐点的情况下，反弹难以持续、高度也有限（将难以突破2009年10月下旬以来的高点），我们维持行业“谨慎推荐”评级，谨慎看待一季度地产股的投资机会，建议低配。
选股思路可围绕三条投资主线：
（1）热门题材：如海南国际旅游岛概念（广宇发展(000537)，兼具资产注入整体上市概念）、皖江城市带概念（合肥城建(002208)、安徽水利(600502)）；
（2）年报高送转概念（建议关注每股资本公积金加未分配利润较高、且最好在2008年下半年至2009年二季度前发生过股权融资的品种）；
（3）战略性配置2011年业绩增长相对确定的品种——如中天城投(000540)、苏宁环球(000718)等。
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